Morosidad en comunidades de propietarios: cómo afrontarla

La morosidad en las comunidades de vecinos es un problema bastante extendido que suele darse, por desgracia,  habitualmente. Sin embargo, cuando el país está pasando una crisis como la de 2008 o la actual con la pandemia, el índice de vecinos morosos aumenta con creces. El Colegio General de Administradores de Fincas, en su último balance, ha comunicado unos datos cuanto menos preocupantes. En España, la morosidad se ha disparado, alcanzando los 1.630 millones de euros en 2020.

El aumento del paro, los ERTE y las consecuencias económicas derivadas de la crisis sanitaria han hecho aumentar el número de personas que han dejado de pagar los gastos de comunidad. Si te has sentido identificado, ya sea porque no puedes hacer frente a los gastos o porque en tu comunidad está ocurriendo, sigue leyendo. Respondemos a las preguntas más frecuentes sobre morosidad en comunidades de propietarios.

 

¿Qué consecuencias tiene ser un vecino moroso?

La morosidad en comunidades de propietarios conlleva varias consecuencias para el vecino responsable de ella. Por un lado, en la toma de decisiones, podrá asistir a la junta general pero no votar ni impugnar los acuerdos ante el juez.

Por otra parte, la comunidad podrá llevarle a los tribunales a través de un procedimiento verbal o monitorio. En la fase de ejecución de este último, se requiere la intervención de un abogado y procurador cuando la cuantía reclamada exceda de 2000 euros. Los gastos del proceso de reclamación los paga la comunidad de propietarios a la espera de lo que determine el juez. La Ley de Propiedad Horizontal recoge el proceso monitorio en su artículo 21.

 

¿Cómo se debe actuar ante un propietario moroso para reclamar la deuda?

La comunidad de propietarios podrá iniciar un procedimiento judicial para cada uno de los vecinos morosos que no pagan las cuotas. Sin embargo, se recomienda, en primer lugar, hablar con el vecino o los vecinos que deben dinero, informándoles de que se va a proceder a demandarles si no cumplen con su deber. Si pese a las advertencias, no cambia nada y tampoco intentan buscar una solución, como última instancia, quedará llevarles a juicio. Hay que evitar en la medida de lo posible acabar en los tribunales, dado que los procedimientos son lentos, largos y, en ocasiones, costosos.

 

Pasos a seguir para iniciar un procedimiento judicial contra un vecino moroso

  1. Convocar una junta general para aprobar la liquidación de la deuda y autorizar al presidente para reclamarla judicialmente.
  2. Comunicación de los acuerdos de la junta a todos los vecinos. El secretario debe emitir una certificación del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación, documento que incluirá el visto bueno del presidente.
  3. Presentación ante el juez de la demanda del juicio.

 

En la actualidad las restricciones no favorecen a la celebración de juntas. El presidente no puede iniciar un proceso judicial sin antes aprobarse por mayoría de los asistentes a la reunión, por lo que, la demanda de la deuda a los vecinos morosos se está retrasando.

 

¿Cuándo prescribe una deuda en una comunidad?

Según el artículo 1964 del Código Civil, las reclamaciones de deuda prescriben a partir de los cinco años desde que se pueden exigir. También señala que las deudas de vecinos morosos que pueden reclamarse antes del 7 de octubre de 2015, fecha en la que entró en vigor la modificación de la ley, se regulan por la ley anterior donde el plazo de prescripción de las deudas era de 15 años.

Pese a ello, en la actualidad existe un régimen transitorio por el cual todas las acciones judiciales para reclamar las cuotas que hayan sido impagadas antes del 7 de octubre de 2015, sin que haya transcurrido el plazo de los 15 años, pasarán a prescribir el 7 de octubre de 2020 (ampliado al 27 de diciembre debido a la suspensión de plazos acordada como consecuencia del reciente estado de alarma)

 

¿Qué ocurre si dejo de pagar los gastos comunitarios de mi finca por estar en paro?

Hacer frente a los gastos de la comunidad de propietarios es una obligación, indiferentemente de la situación económica de cada vecino. En el caso de no poder pagar la parte que te corresponde, siempre puedes proponer al resto de propietarios la posibilidad de reducir la cantidad de las cuotas a pagar hasta mejorar la situación económica. De este modo, se evitaría acabar en los tribunales por morosidad y la comunidad continuaría cobrado esa deuda, pese a ser en pequeñas dosis.

Según indica Guillermo Mosquera, abogado especialista en derecho horizontal, el 60% de los casos en el que una persona desempleada busca hallar una solución con el resto de propietarios se acaba resolviendo llegando a un acuerdo. Por otra parte, el 40% restante, suelen ser personas que no pagan porque no quieren y no porque su situación se lo impida. 

 

¿Un vecino moroso puede hacer uso de las zonas comunes de la finca?

Cuando se deja de pagar las cuotas de la comunidad se pierde el derecho a votar en las juntas de propietarios. Sin embargo, es la única medida que se le puede oponer a la persona deudora. En los estatutos, en ocasiones, se han admitido cláusulas para impedir el acceso por parte del vecino moroso a elementos comunes no esenciales como piscinas o pistas de tenis. Pero, por regla general, no se puede privar a nadie de un servicio básico relacionado con la habitabilidad, seguridad o accesibilidad.

 

¿Es legal anunciar la lista de morosos en el tablón de anuncios?

La publicación de la identidad de las personas morosas en el tablón de anuncios de la comunidad no está amparada por la normativa de protección de datos, tal y como indica la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD). La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9 apartado H establece que, de no ser posible entregar la notificación al vecino moroso en su domicilio, se podrá publicar la lista en el tablón de anuncios de la comunidad o en su defecto en un lugar visible, donde permanecerá hasta tres días naturales consecutivos.

 

Si estoy de alquiler, ¿estoy obligado a pagar los gastos de comunidad?

Cada contrato de alquiler es un mundo, por lo que el pago de los gastos correspondientes a la comunidad de vecinos quedará reflejado en el mismo. Sin embargo, independientemente de lo que se pacte en el contrato de arrendamiento, el propietario será el responsable del pago de las cuotas de cara a la comunidad y no el inquilino. Si la persona alquilada no paga, es problema entre arrendatario y arrendador y no tiene que repercutir en la comunidad de vecinos.

 

Si te ha resultado útil e interesante el contenido de este artículo, te invitamos a darte de alta en nuestro boletín informativo. Todos los martes recibirás en tu correo el artículo de la semana que publiquemos en nuestro blog.

 

19 comentarios en «Morosidad en comunidades de propietarios: cómo afrontarla»

  1. ¿Que pasa si la comunidad es condenada por cobros indebidos en escalera al sótano y ascensor y no devuelve lo que la sentencia exige?
    ¿Se puede precintar el ascensor o escaleras?

  2. Buenos días Luis, en estos casos lo que se suele hacer es llevar a juicio. Por desgracia el proceso es lento, pero es la única solución legal.

    Un saludo

  3. Que podemos hacer con un propietario que siempre ingresa a lo 6 – 7 meses la deuda que tiene después de mandarle el burofax ? Es reincidente todos los años, desde que yo soy presidente de la comunidad.
    Podemos reclamarle lo que nos cuesta el burofax ?
    He hablado con el en varias ocasiones y no sirve de nada.

  4. Tengo un vecino moroso que debe 6000 euros no ha pagado nunca un recibo desde el 2008 , se le puede reclamar toda la deuda

  5. Buenos días Amalia, efectivamente debe reclamarse la deuda y por vía judicial. Normalmente de ello se encarga el administrador de la finca,
    un saludo

  6. Tenemos un vecino de ocupa ya que la vivienda que ocupa no se sabe de quien es. Dicha vivienda debe 4 años de comunidad….como reclamarlas?

  7. Buenos días Andres, se debe reclamar por vía judicial. Para ello se ha de mirar en el registro de la propiedad quien es el dueño de la vivienda y hacer la reclamación,
    espero haberle ayudado,
    un saludo

  8. Hola, buenas tardes.
    Soy presidente y hemos establecido derramas por rehabilitacion urgente de fachada por desprendimientos así como barandillas sueltas y demás obras derivadas de la principal.
    Una vez terminado el plazo de derramas y a punto de firmar con la empresa constructora se consigue aprox. Un 75% y con el 25% de morosidad plantean los propietarios que hay nuevas ayudas por mejora en eficiencia energética. Pregunto, si esto es viable, dada esa morosidad y el nuevo sobrecoste a pesar de las ayudas y demorar más el peligro inminente. Muchas gracias.

  9. BUenos días Francisco,
    La derrama aprobada es una cuota extraordinaria, al margen de la cuota habitual de la comunidad, que sirve para que la comunidad pueda hacer frente a un gasto extraordinario y necesario para la conservación del inmueble.

    Según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios están obligados a participar en los gastos de mantenimiento y conservación del edificio siempre que los mismos sean previamente aprobadas en Junta de Propietarios con los requisitos que exige la Ley.

    El problema de morosidad no impide solicitar ayudas, se pueden solicitar ayudas siempre que se cumpla los requisitos de dichas ayudas.

    El problema de la morosidad, es un problema solo a efectos de cumplimiento con la empresa constructora para hacer frente al pago de las obras según las condiciones pactadas. Ante ello lo que se tendría que hacer es de manera urgente una Junta liquidar la deuda y reclamar a los deudores, Y aprobar al mismo tiempo el pago de interés a los deudores.

    Si las obras son de urgencia y no se pueden aplazar es acordar un pago flexible con la constructora a la vez que se va reclamando judicialmente a los deudores. Y en caso de llegar los plazos de pago y no se ha recuperado el dinero total o parcialmente de los deudores, convocar junta extraordinaria para aprobar ampliación de derrama del importe pendiente con intereses. Esto es para cuando se pueda recuperar la deuda de los morosos los propietarios que han tenido que adelantar dinero no salgan perjudicados.
    Espero haberle ayudado,

    un saludo

  10. Comunidad de 18 inquilinos:12 votan si al ascensor y 6 no.
    Como se obliga a pagar a
    los que se niegan.
    Gracias.

  11. Buenos días Juan, la forma para obligar a pagar es la de recurrir a la vía legal.
    Espero haberle ayudado, un saludo

  12. En un acta de la comunidad se ha acordado aportar entre 8 propietarios las cuotas de los morosos para hacer frente a una obra urgente. En la actualidad ya no soy propietaria en ese edificio. Quién recupera esa especie de préstamo a la comunidad, el actual propietario o yo?

  13. Es legal que la administración de la comunidad envíe una carta con los nombres de todos los vecinos que tienen deudas y sus cuantías??

  14. Buenos días, Verónica, es una práctica que se realiza mucho. Le recomiendo mirar a ver si en algún momento ha dado el consentimiento para el uso de los datos personales para las comunicaciones del administrador, ya que de ser así, si que deberían en principio poder hacerlo. Se trata de una información privada dirigida a toda la comunidad de propietarios sobre el estado de las cuentas, por lo que es normal que aparezca la información como tal. En algunas ocasiones se suele poner solo en nº de puerta.

  15. Hola buenos días Lucía, la deuda es con usted por lo que sería usted la que debe de recuperar ese préstamo.
    Espero haberle ayudado,
    un saludo

  16. Hay un piso con dos propietarios y uno de ellos no ha pagado su parte de la derrama y el administrador ha puesto como moroso al piso y al propietario que sí está pagando con la consecuente tensión entre los demás vecinos y este (el pagador) que es el que vive en el piso. ¿Se puede reclamar daños al administrador?

  17. Buenos días Camilo,
    efectivamente, se trata de una propiedad deudora. Es decir, si un piso (propiedad) no ha pagado una deuda, aunque sea solo la mitad de la misma, consta como deudor. A efectos de la comunidad, esa propiedad (vivienda) es morosa. Es independiente el nº de propietarios que tenga esa vvienda, lo que cuenta es el impago.
    Espero haberle ayudado,
    un saludo

  18. La morosidad en una comunidad de vecinos es algo que realmente preocupa. Los pasos a seguir que aquí se relatan son necesarios seguirlos así. Este y otros casos que aquí se describen resultan de gran utilidad. Muy buen contenido.

  19. Buenos días Pedro, pueden reclamarle los gastos que conlleva el retraso, en este caso el coste del burofax pero también algún tipo de interés asociado al impago,
    espero haberle ayudado,
    un saludo

Deja un comentario