Muchas personas caen en el error de pensar que el presidente es el único que lleva la voz cantante en la comunidad de propietarios. Los vecinos tienen más poder del que a priori se piensa y también existen otras dos figuras de gran influencia, que son el administrador y el secretario.
Si eres propietario de un piso en una comunidad de vecinos, es importante que conozcas cuáles son los órganos de gobierno que se encargan de la gestión y administración del edificio. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre estos órganos y sus funciones.
Órganos de gobierno de una comunidad de propietarios
La comunidad se constituye en una asamblea, donde se elige a los diversos cargos que la gobernarán y llevar a cabo las decisiones que se tomen en la junta.
En el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se regulan los cargos que constituyen una comunidad de vecinos, quiénes pueden presentarse a ellos, cada cuánto y cómo deben constituirse.
En el siguiente cuadro podemos verlo de manera más clara:
| Cargo | Quién opta al cargo | Forma de elección | Renovación |
|---|---|---|---|
| Presidente de la junta de propietarios | Propietarios de un inmueble en el edificio | Mediante elección, turno rotatorio o sorteo | Cada año |
| Administrador de la Junta de propietarios | Cualquier persona cualificada (propietaria o no) | Por mayoría en la Junta | Sin fecha |
| Secretario de la junta de propietarios | Cualquier persona | Por mayoría en la Junta | Sin fecha |
¿Cuáles son las funciones del órgano de gobierno de una comunidad de propietarios?
A continuación veremos cuáles son las funciones, responsabilidades y diferencias entre los cuatro órganos de gobierno en una comunidad, según la LPH.
Funciones de una Junta de propietarios:
Convocatoria, asistencia, votación y acuerdos.
La Junta o Comunidad de propietarios se instituye en el título constitutivo y está regulada por los estatutos de la comunidad según se establece en la Ley de Propiedad Horizontal. Al igual que el presidente, la Junta de Propietarios también tiene obligaciones, derechos y funciones.
La Junta de Propietarios es la figura que gobierna en la comunidad. Se compone por el conjunto de propietarios de los elementos comunes del edificio (viviendas, garajes, locales, etc.), se encarga de tomar las decisiones de los temas relacionados con la comunidad, y se reúne al menos una vez al año, tal cual establece la ley.
Es la encargada de decidir en los asuntos de interés general para la comunidad y acordar las medidas más convenientes o necesarias que posteriormente se adopten. Por ejemplo, el nombramiento o destitución de los cargos de la comunidad: presidente, administrador y secretario, aprobar presupuestos, derramas, gastos y obras en la comunidad, como es el caso de la instalación de un ascensor en la finca, e incluso puede cambiar los estatutos de la comunidad.
Funciones del Presidente de la Comunidad de vecinos:
Representación, convocatoria, dirección y coordinación.
El nombramiento del presidente ha de ser elegido del seno de la Junta a un presidente de la comunidad entre los propietarios que la constituyen, ya sea por votación, turno rotatorio o sorteo.
Este representa legalmente a la comunidad, en un juicio y fuera de él, media en conflictos entre los vecinos para garantizar una buena convivencia, vela por qué se lleven a término los acuerdos de la junta de propietarios, reclama y exige los pagos a la comunidad, incluso se encarga de convocar las juntas.
Además, si en los estatutos de la comunidad no existe la figura de administrador o secretario, será el presidente quien se encargue de sus funciones. Puede haber un vicepresidente que lo sustituya cuando este no pueda estar presente.
Funciones del administrador de una comunidad de propietarios
Gestión económica y técnica del edificio.
Su papel puede ser ejercido por el mismo presidente, uno de los propietarios o un profesional colegiado.
En caso de que la Comunidad quiera contratar a un administrador de fincas profesional, este ha de estar oficialmente colegiado en el Colegio Profesional de la provincia a la que pertenece la comunidad y debe de ser designado por la Junta y es amovible.
Mientras que el presidente se centra en los vecinos, el administrador vela por el buen estado del edificio y funcionamiento de sus instalaciones. Es el que pone en marcha las decisiones acordadas en junta y las acciones necesarias. Su función es la de llevar la gestión de todos los temas económicos, contables, jurídicos o secretarios de la comunidad.
Además, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.
Funciones del secretario de una comunidad de vecinos
Levantamiento de actas y custodia de documentación.
Por último tenemos al secretario, que puede ser el presidente, un propietario o el administrador. Elabora los certificados cuando corresponde, redacta las actas de las juntas, custodia la documentación de la comunidad y la conserva durante 5 años, entre otras funciones.
Del mismo modo que con el administrador de la finca, el cargo de secretario de la comunidad puede realizarlo cualquier vecino o se puede delegar en una persona externa a la comunidad.
El secretario de la comunidad se encarga de abrir y cerrar actas, guardar documentos oficiales, comunicar al resto de propietarios las decisiones en las juntas, realizar las citaciones o cualquier otra actividad necesaria para el buen funcionamiento de la comunidad de propietarios.
¿Cómo se eligen o se sustituyen a los órganos de gobierno en una comunidad de propietarios?
Según la Ley de Propiedad Horizontal en España, la elección y sustitución de los órganos de gobierno en una comunidad de propietarios se rige por las siguientes normas:
Elección del Presidente: El Presidente de la comunidad puede ser elegido mediante elección, turno rotatorio o sorteo. Es obligatorio su nombramiento, pero el propietario designado puede solicitar su relevo ante el Juez en el plazo de un mes. El Juez resolverá la solicitud y designará al propietario que sustituirá al Presidente si es necesario.
Vicepresidentes: La existencia de Vicepresidentes es opcional. Su nombramiento se realiza por el mismo procedimiento establecido para el Presidente. Los Vicepresidentes sustituirán al Presidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad, según lo establecido por la Junta de propietarios.
Secretario y el Administrador: En general, el Presidente de la comunidad ejerce las funciones del Secretario y el Administrador, a menos que los estatutos o la Junta de propietarios acuerden la provisión separada de estos cargos.
Salvo disposición contraria en los estatutos, los cargos de los órganos de gobierno se designan por un período de un año. Sin embargo, la Junta de propietarios puede acordar la renovación de los cargos antes de que expire su mandato, convocando una reunión extraordinaria.
Consejos para una gestión eficiente de una comunidad de propietarios.
En cuanto a los consejos para una gestión eficiente de una comunidad de propietarios, aquí te presentamos los tres más importantes:
Fomenta la comunicación: Establece canales de comunicación efectivos entre los propietarios, ya sea a través de reuniones periódicas, grupos de correo electrónico o aplicaciones de mensajería. La comunicación clara y fluida permite abordar problemas, tomar decisiones conjuntas y mantener a todos los propietarios informados sobre asuntos importantes.
Planifica y gestiona los gastos: Elabora un presupuesto anual detallado que incluya los gastos comunes, como el mantenimiento de ascensores, servicios de limpieza, seguros, etc. Lleva un registro preciso de los ingresos y gastos, y busca alternativas para reducir costos sin comprometer la calidad de los servicios.
Fomenta la participación y el compromiso: Anima a todos los propietarios a involucrarse en la comunidad y a colaborar en la toma de decisiones. Promueve la participación en comités o grupos de trabajo para abordar temas específicos, como mejoras en las instalaciones o la implementación de medidas de seguridad. El compromiso de todos los propietarios fortalece la convivencia y el bienestar de la comunidad.
Esperamos que este artículo te haya ayudado a entender mejor quiénes son los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios y cuáles son sus funciones y responsabilidades según la Ley de Propiedad Horizontal en España. Ahora ya puedes ir a las juntas con más conocimiento de quién hace qué, y recuerda que una buena gestión de la comunidad es esencial para una convivencia pacífica y un mantenimiento adecuado del edificio.
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