Qué hacer con los vecinos morosos

Un vecino moroso en la Comunidad de propietarios es una preocupación que no afecta solo a las personas, también afecta a las entidades que poseen los inmuebles, por lo que, incumplir con el pago de las cuotas es más habitual de lo que pensamos. ¿Qué hacer con los vecinos morosos?, ¿qué medidas tomar contra los vecinos morosos?, o ¿cuáles son las acciones legales para denunciar a un vecino moroso?

En este artículo te explicamos los pasos a seguir para proceder correctamente ante esta situación de morosos en una comunidad de vecinos para intentar solucionarlo a tiempo, de acuerdo a la ley y evitar la subida de cuotas o derramas para afrontar la falta de liquidez.

¿Quién debe pagar las cuotas comunitarias?

En primer lugar, hay que saber que un propietario puede ser una persona física, o persona jurídica, como bancos, inversores, constructoras, promotores, etc.

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios deben “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades”, es decir, todos los propietarios deben hacer frente a la cuota indicada en los estatutos o la división horizontal.

¿Cómo se calcula la cuota de la comunidad?

La cuota dependerá de cada Comunidad de vecinos, ya que, la Junta de Propietarios puede acordar diferentes reglas de reparto específicas para determinados gastos.

Dentro de los gastos de la comunidad existen dos tipos, los ordinarios, como el mantenimiento del ascensor, la limpieza, la portería, etc., además de contribuir también al fondo de reserva, y los extraordinarios, para obras de conservación o necesidades concretas que se hayan acordado, como la eliminación de barreras arquitectónicas, reparaciones de fachadas o bajantes, etc.

En el caso de los gastos, el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que, a cada piso o local se atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas-gastos y beneficios por razón de la comunidad. Dicha cuota de participación se indica en los estatutos de la comunidad o en la escritura de división horizontal.


¿Cuándo se considera un vecino moroso?

Los pagos aprobados por la Junta de Propietarios serán de carácter obligatorio para todos los propietarios de una vivienda o inmueble, por lo que un moroso es un propietario que ha impagado una cuota a la comunidad y no ha satisfecho el pago transcurrido un mes, contrayendo una deuda con la comunidad, y siendo exigible a término legal.

La deuda puede afectar a cantidades ordinarias (cuotas de la comunidad) o extraordinarias (derramas) las cuales hayan sido debidamente aprobadas y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad, según la Ley de Propiedad Horizontal.


¿Cómo actuar contra un vecino moroso?

Debemos ser conscientes de que no hay una solución única para lograr el cobro de una deuda de un vecino moroso. Para algunos casos lo más adecuado será plantear directamente una vía judicial, en otros será preferible una mediación amistosa.

Paso 1:Vía amistosa

El primer paso será la reclamación de la deuda por vía amistosa.

  1. Identificar adecuadamente al deudor y hablar con él, personalmente o reunidos en Junta de Propietarios, ponerle al día de sus obligaciones como propietario ante la Comunidad, así como notificarle oficialmente la cantidad adeudada por sus impagos.
  2. Estudiar adecuadamente cada situación. Si fuese conveniente, previa aprobación por la Junta de Propietarios, se podrá establecer un plan de pagos a la medida del deudor, con tal de resolver el conflicto amistosamente y regularizar su descubierto.
  3. Aunque el acuerdo puede hacerse de forma verbal, es recomendable realizarlo de forma escrita y dejar constancia de la reclamación. La forma más sencilla de acreditar la comunicación de su débito es a través de una carta certificada o Burofax que la comunidad de propietarios envíe al vecino moroso, así como guardar avisos, notificaciones y escritos dirigidos al deudor, con el fin de utilizarlos como prueba en un procedimiento judicial, si lo hubiese.

Paso 2: Procedimiento judicial monitorio

Si la vía amistosa no tiene éxito, y las deudas son líquidas, vencidas, determinadas y exigibles, no quedará más remedio que emprender acciones judiciales contra el propietario moroso.

El procedimiento judicial monitorio por la Comunidad de propietarios es el más usado para reclamar las cantidades adeudadas por los vecinos en concepto de impago de su participación en los gastos comunes o extraordinarios del edificio. Es un procedimiento regulado por el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal

Si el importe adeudado es inferior a 2.000 € no es necesaria la intervención de abogado ni procurador para la petición inicial, aunque, es recomendable que la comunidad de vecinos cuente con un representante legal que asegure una correcta defensa de sus intereses. Para llevarlo a cabo es necesario seguir los siguientes pasos.

  1. Convocar una Junta de propietarios (ordinaria o extraordinaria) para aprobar la deuda de los propietarios morosos.
  2. Solicitud de nota simple informativa en el registro de la propiedad de los inmuebles deudores. Este paso sugerible antes de hacer la junta y liquidar la deuda para poner todos los propietarios en el acta según la nota registral.
  3. Celebración de una Junta de Propietarios en la que se acuerde la liquidación de la deuda y faculte al presidente a exigirla judicialmente y se le autorice a nombrar abogados y procuradores, en caso de querer contar con sus servicios para realizar la petición inicial de monitorio.
  4. Notificación fehaciente del acuerdo a los propietarios morosos, a través de burofax.

Ejemplo de carta de moroso.

  1. Emisión de un certificado del acuerdo de la Junta por el secretario de la comunidad, aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad, con el visto bueno del presidente de la comunidad.
  2. Presentación, en el Juzgado, de un escrito dirigido al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble, tras haber enviado el burofax y pasado un tiempo prudencial desde la recepción del burofax y no haber pagado el deudor o en caso de no haber recibido el burofax, tras la exposición de la deuda en el tablón de anuncios según LPH, iniciar el procedimiento monitorio, al cual se adjuntará los siguientes documentos:
    · Acta de la Junta de Propietarios en la que se acuerda la liquidación de la deuda, así como la autorización al presidente para reclamarla.
    · Certificación de la deuda emitida por el secretario de la Comunidad de Propietarios con el visto bueno del presidente.
    · Copia del burofax remitido al deudor comunicando el acuerdo.
    · Factura del burofax, para reclamar su importe al moroso.
    · Nota simple informativa de la titularidad del inmueble deudor, en caso de no haber recibido el burofax, se presentará el certificado del requerimiento en el tablón de anuncios de la comunidad.
    · En caso de iniciar el procedimiento con abogado y procurador, apoderamiento de los mismos.
  3. Resolución del juez. En caso de que la sentencia sea favorable a la comunidad, el juez requerirá al moroso que pague el importe de sus cuotas más los gastos oportunos de la tramitación en un plazo máximo de 20 días.
    Una vez vencido este plazo, pueden ocurrir las siguientes situaciones:
    · El vecino finalmente abona la cantidad de la deuda. Una vez acreditado el pago, se da por finalizado el proceso.
    · En el caso de que el vecino moroso ni pague ni se oponga al procedimiento, se dará por terminado el procedimiento y ya se tendría el título ejecutivo, que permite comenzar el proceso de ejecución contra el deudor, a través del embargado de sus bienes, con el fin de saldar la deuda.
    · Si el deudor se opone al pago y la deuda es inferior a 6.000 €, se seguirá con los trámites del juicio verbal. Si la cantidad excede de 6.000 €, los representantes de la Comunidad de vecinos tendrán 30 días para presentar la demanda de Juicio Ordinario.
    En este último caso, si no se presenta la demanda en el plazo establecido, el reclamante deberá hacerse cargo de todas las costas generadas.

Paso3: Procedimiento Judicial Ordinario de Reclamación de Cantidades.

Si los propietarios de la comunidad tienen indicios de que el moroso no quiere hacerse cargo de la deuda, es aconsejable iniciar directamente este procedimiento sin necesidad de pasar previamente por el procedimiento monitorio, ya que permite, además, exigir las costas y perjuicios causados por el impago.

Para ello es suficiente con el voto de la mayoría de los vecinos, teniendo en cuenta que los vecinos morosos no tienen derecho a voto, aunque sí pueden asistir a las Juntas. Para este procedimiento hará falta demostrar la existencia de la deuda con todas las facturas y documentos posibles, ya que el Juez puede fallar en contra de la Comunidad de vecinos por no haber justificado correctamente el montante total de la deuda.

La otra opción es que el juez condene al vecino moroso a pagar, además de la cantidad adeudada, las costas y los perjuicios que haya podido ocasionar el impago. Incluso se podrá proceder al embargo de sus bienes para saldar la deuda.


¿Qué hacer si el vecino moroso es una empresa o la promotora del edificio?

En estos casos, el procedimiento a seguir no cambia y se llevará a cabo de la misma forma que si se tratara de una persona física, pero con los datos de la empresa que figuran en el Registro Mercantil y en la Agencia Tributaria.

Si la entidad deudora fuera propietaria de varios inmuebles de la finca, serán los vecinos los que asumirán los gastos que genera la comunidad, hasta que finalice el proceso y el Juez resuelva el conflicto.

Hay que tener en cuenta que si la deudora se encuentra en concurso de acreedores, el procedimiento es distinto y el crédito de la comunidad no tiene preferencia en el concurso, por lo que su liquidación dependerá del número de acreedores que concurran y el reparto de los bienes de la empresa entre ellos.

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