¿Cuántos votos se necesitan para … poner un ascensor, para aprobar una reparación, o para la modernización de aparatos…?, son preguntas recurrentes entre las consultas que nos llegan a nuestro blog.
Existen diferentes tipos de votaciones en una comunidad de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal en España. Cada una de ellas tiene sus propias condiciones y requisitos, y se utilizan para tomar decisiones en función de su importancia y necesidad de consenso.
En este artículo vamos a explicar todo lo que necesitas saber para entender los diferentes tipos de votaciones que existen en una comunidad de propietarios y para qué sirve cada uno de ellos.
Cuota de participación o coeficiente de participación
Las decisiones en las comunidades de vecinos se toman a través de votaciones, tanto la cuota de participación como el coeficiente de propiedad son importantes en la celebración de votaciones en una comunidad de propietarios, ya que otorgan a cada propietario un peso determinado a la hora de tomar decisiones en una comunidad de propietarios.
Cuota de participación
La cuota de participación se utiliza para determinar el número de votos que tiene cada propietario en las decisiones que se tomen en la comunidad, pues a mayor cuota de participación, mayor será la influencia del propietario en la toma de decisiones.
Coeficiente de propiedad
También es considerable en las votaciones, puesto que se usa para determinar la proporción de gastos que debe asumir cada propietario con relación al total de gastos que genere el inmueble. En este sentido, si un propietario tiene un coeficiente de propiedad mayor, es probable que deba asumir una mayor cantidad de gastos, lo que puede influir en su voto en temas que impliquen gastos o inversión de recursos.
Estos índices pueden influir en la capacidad de cada propietario de participar y en su postura frente a los temas que se discutan. Si quieres saber más sobre estos dos conceptos tienes toda la información en nuestro artículo sobre las diferencias entre cuota de participación y coeficiente de propiedad.
Votación doble
Cuando existen propietarios con una cuota de participación mayor que el resto, se les otorga dos votos en lugar de uno. Esto se debe a que los propietarios con una mayor cuota de participación asumen una mayor responsabilidad en el mantenimiento y conservación del edificio. La votación doble se emplea en votaciones ordinarias y extraordinarias.
Tipos de votación en una comunidad de vecinos
En una comunidad de propietarios, es común que se deban tomar decisiones importantes que afectan a todos los propietarios, como la rehabilitación de fachadas o la contratación del mantenimiento de ascensores, en este punto profundizamos en los dos tipos de votaciones que existen en una comunidad de propietarios y para qué sirven cada uno de ellos.
Votación ordinaria
La votación ordinaria es la forma más común de votación en una comunidad de propietarios. Se utiliza para tomar decisiones sobre asuntos de menor importancia o de rutinarios que no requieren de una mayoría cualificada. Por ejemplo, se puede emplear para la aprobación de las actas de las reuniones, la elección de cargos, la aprobación de los presupuestos anuales, fijar las cuotas de los propietarios, etc.
Para que una votación ordinaria sea válida, se requiere la presencia o representación de más de la mitad de los propietarios, y en esta votación, cada propietario tiene un voto y se toma la decisión por mayoría simple.
Además, las decisiones se toman por mayoría simple, lo que significa que se necesitan más votos a favor que en contra para que la decisión sea adoptada.
Votación extraordinaria
Se emplea para tomar decisiones de mayor importancia que requieren cambios en la estructura o en el funcionamiento de la comunidad, las cuales requieren de una mayoría cualificada, lo que significa que se necesitan al menos tres quintas partes de los votos a favor para que la decisión sea adoptada.
Por ejemplo, se puede utilizar para aprobar la realización de obras de mejora, la compra de bienes comunes, la modificación de estatutos o la adopción de acuerdos que afecten a la comunidad en su conjunto, etc.
Para que una votación extraordinaria sea válida, se requiere la presencia o representación de al menos tres quintas partes de los propietarios. En esta votación, cada propietario tiene un voto y se requiere una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
Cómputo de votos en las comunidades de propietarios
¿Cuántos votos se necesitan para tomar una decisión en una comunidad de vecinos? A continuación te explicamos qué mayorías son necesarias para llegar a los acuerdos en las juntas de propietarios.
Votación por unanimidad
En la votación por unanimidad todos los propietarios deben estar de acuerdo.
Se precisa que todos los propietarios den su voto favorable. Este tipo de voto se usa para tomar decisiones sobre cuestiones que requieren del acuerdo de todos los propietarios.
Por ejemplo, para aprobar o modificar las reglas de la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad, para cambiar el uso de una parte común, establecer nuevas normas de convivencia, para ciertas obras que afecten a la fachada y otros elementos comunes del edificio, etc.
Para que una votación por unanimidad sea válida, se requiere la presencia o representación de todos los propietarios.
Votación por 3/5 partes
Se requiere una mayoría de 3/5 partes del total de los propietarios, los cuales a su vez deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación, para contratar o rescindir los servicios del ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.
Votación por mayoría simple
Se necesita una mayoría que represente la mayoría de las cuotas de participación para ciertas obras, excepto aquellas que requieran unanimidad al modificar la estructura o configuración del edificio, o para establecer nuevos servicios comunes que faciliten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
También se requiere esta mayoría para realizar reparaciones extraordinarias y mejoras comunes no necesarias.
Votación por 1/3 parte
Un tercio que a su vez represente un tercio de las cuotas de participación se necesita para instalar elementos comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o adaptar los que ya hay, así como para colocar sistemas de energía solar o servicios para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Votación secreta
La votación secreta es un tipo de votación en la que los propietarios votan sin que se sepa cómo han votado. Esta votación se usa en casos en los que se quiere proteger la privacidad de los propietarios, como en el caso de elecciones de cargos.
¿Se pueden hacer votaciones telemáticas en una comunidad de propietarios?
La toma de decisiones en una comunidad de propietarios puede ser un asunto delicado, por lo que existen diferentes votos necesarios para llevarlo a cabo. Por ello es crucial que todos los propietarios estén informados y tengan la oportunidad de expresar su opinión antes de tomar cualquier decisión.
Lo habitual es que las votaciones se lleven a cabo en junta de propietarios. En esta votación, cada propietario tiene derecho a voto y se toma la decisión por mayoría simple o por mayoría cualificada según corresponda. En caso de no se puede usar para votar por correo o por medios telemáticos.
Para que una votación a distancia sea válida, se requiere la previa aceptación unánime de todos los propietarios. Además, la decisión se tomará por mayoría simple, siempre y cuando se haya garantizado la identidad de los votantes y su derecho a voto.
Existen diferentes modos de efectuar las votaciones que se pueden llevar a cabo según la ley de propiedad horizontal en España. La votación a distancia se utiliza cuando los propietarios no pueden asistir físicamente a la reunión de la comunidad. Por ejemplo:
Votación por correo o telemática
La votación por correo se utiliza cuando no es posible que todos los propietarios estén presentes en la reunión de la comunidad.
En este caso, se emplea en votaciones ordinarias, se envía por correo la documentación necesaria para que los propietarios puedan votar por correo y se requiere la mayoría simple de los votos emitidos.
Votación delegada
Delegar el voto en una comunidad de vecinos se produce cuando un propietario no puede asistir a la reunión de la comunidad y decide otorgar su voto a otra persona. Esta persona debe estar presente en la reunión y debe contar con una autorización por escrito del propietario ausente. El delegado puede ejercer el voto en nombre del propietario que le ha otorgado la autorización.
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