Diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad, ¿estoy pagando de más?

Todos los vecinos deben abonar las cantidades acordadas para hacer frente a los gastos de la comunidad de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (o LPH).
Pero, ¿estoy pagando más de lo que debería a la comunidad?, ¿cuál es la diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad?, ¿qué gastos de la comunidad estoy obligado a pagar y cuáles no?, ¿cómo se calculan las cantidades a pagar?
Si quieres saber la respuesta a todas estas preguntas, sigue leyendo este artículo, en él resolvemos estas y otras cuestiones acerca del cálculo de los gastos de las comunidades de propietarios.
Antes de hablar si están bien calculadas o no las cantidades que debes pagar de los gastos de la comunidad, es fundamental dar respuesta a la pregunta ¿cuál es la diferencia entre cuota de participación y confidente de propiedad?, por lo que primero definiremos estos dos conceptos.

¿Qué es la cuota de participación?, ¿qué es el coeficiente de una propiedad?

La principal diferencia entre coeficiente de propiedad y coeficiente de participación, son los criterios que siguen a la hora de realizar su cálculo.
La cuota de participación (o coeficiente de participación) es el porcentaje de participación de cada piso o local en los gastos de la comunidad y en sus beneficios, y viene asignado por el propietario único antes de la venta. En cambio, el coeficiente de propiedad (o cuota de propiedad), es el valor porcentual que se asigna a cada vivienda o local cuando una edificación se divide horizontalmente en varios pisos o locales. Si se suman todas las cuotas de propiedad debería de ser 100%.

¿Cómo se calcula el coeficiente de participación?, ¿cómo se calcula la cuota de la comunidad de propietarios?

Puede que en tu comunidad haya vecinos que estén pagando de más y otros que pagan menos. Por eso es importante saber y revisar cómo se ha calculado la cuota de participación y si se aplica correctamente a la hora de calcular el pago de los gastos comunes, ya que es nuestro derecho como propietarios y, en ocasiones, se arrastran errores en los cálculos.

Las cuotas de participación se calculan teniendo en cuenta criterios subjetivos y circunstancias particulares de cada piso o local. Por ejemplo, la altura o la situación exterior en la que se encuentra el piso o local, y el uso que se le vaya a dar al servicio o al elemento común, por lo que no hay una forma única de calcular este coeficiente.
En cambio, para el cálculo de los coeficientes de propiedad se utilizan cuestiones técnicas sustentadas en criterios objetivos puramente arquitectónicos. Por lo tanto, la cantidad del coeficiente de propiedad y la cuota de participación puede que no coincidan.

Es importante tener clara la diferencia entre cuota de participación y Coeficiente de propiedad, ya que la primera sirve para determinar si tienes o no derecho a asistir a la Junta de propietarios, así como los votos para llegar a acuerdos.

En conclusión, un local comercial situado en un bajo, puede tener un elevado coeficiente de propiedad, pues tiene muchos metros en comparación con el resto de propietarios, pero, sin embargo, puede tener una cuota de participación muy baja, al no emplear el ascensor, portales, limpieza de escaleras, etc.

¿Es obligatorio pagar la comunidad por coeficiente de propiedad?, ¿o por cuota de participación?

Según el Artículo 9.1.e) de la LPH, el reparto de los gastos comunitarios se debe hacer en proporción a la cuota de participación fijada en el título, este mismo artículo también indica que es obligatorio para todos los propietarios contribuir, “a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

En él también se menciona que los vecinos pueden establecer otras formas tipos de reparto de los gastos comunitarios, si así se acuerda por unanimidad de todos los propietarios, y se recoge debidamente tanto en el Acta de la Junta, como en los Estatutos de la Comunidad de propietarios.

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Como hemos visto se tiene la obligación de pagar los gastos de la comunidad, pero queremos informar que cada vecino también tiene el derecho a revisar las diferentes partidas de gastos de la comunidad y pedir que se compruebe si el coeficiente de participación en los gastos que se está aplicando es el correcto.

Diferencia entre gastos ordinarios y gastos extraordinarios de una comunidad de propietarios.

Dentro de los gastos ordinarios están incluidos aquellos que hacen referencia al mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes, como el seguro de la finca, el servicio de mantenimiento de ascensores, la antena de TV, la calefacción, el tejado, la fachada, la piscina, o los sueldos del portero del edificio, personal de limpieza o del jardinero, etc.

En una comunidad de vecinos, se consideran gastos extraordinarios los costes que no son previsibles, pero llegado el momento son necesarios o urgentes. Por ejemplo, los gastos que sea para dotar a la comunidad de un nuevo servicio, como la instalación de ascensores o la bajada a cota cero. O también, aquellos gastos extraordinarios que sean para adecuar al edificio a un cambio de normativa, como la inspección técnica del edificio, o la modernización o rehabilitación de ascensor.

Estos gastos, generalmente, suelen pagarse gracias a un fondo de reserva. Si este resulta insuficiente, la comunidad de propietarios deben aprobar una derrama, lo que implica un incremento temporal de la cuota de la comunidad. Este tipo de gastos requieren ser aprobados por los propietarios mediante una votación. Para aprobarlos, es necesario el voto de la mayoría de los propietarios, que a su vez, representan la mayoría de las cuotas de participación.

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