Todos los vecinos deben abonar las cantidades acordadas para hacer frente a los gastos de la comunidad de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (o LPH).
Pero, ¿estoy pagando más de lo que debería a la comunidad?, ¿cuál es la diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad?, ¿qué gastos de la comunidad estoy obligado a pagar y cuáles no?, ¿cómo se calculan las cantidades a pagar?
Si quieres saber la respuesta a todas estas preguntas, sigue leyendo este artículo, en él resolvemos estas y otras cuestiones acerca del cálculo de los gastos de las comunidades de propietarios.
Antes de hablar si están bien calculadas o no las cantidades que debes pagar de los gastos de la comunidad, es fundamental dar respuesta a la pregunta ¿cuál es la diferencia entre cuota de participación y confidente de propiedad?, por lo que primero definiremos estos dos conceptos.
¿Qué es la cuota de participación?, ¿qué es el coeficiente de una propiedad?
La principal diferencia entre coeficiente de propiedad y coeficiente de participación, son los criterios que siguen a la hora de realizar su cálculo.
La cuota de participación (o coeficiente de participación) es el porcentaje de participación de cada piso o local en los gastos de la comunidad y en sus beneficios, y viene asignado por el propietario único antes de la venta. En cambio, el coeficiente de propiedad (o cuota de propiedad), es el valor porcentual que se asigna a cada vivienda o local cuando una edificación se divide horizontalmente en varios pisos o locales. Si se suman todas las cuotas de propiedad debería de ser 100%.
¿Cómo se calcula el coeficiente de participación?, ¿cómo se calcula la cuota de la comunidad de propietarios?
Puede que en tu comunidad haya vecinos que estén pagando de más y otros que pagan menos. Por eso es importante saber y revisar cómo se ha calculado la cuota de participación y si se aplica correctamente a la hora de calcular el pago de los gastos comunes, ya que es nuestro derecho como propietarios y, en ocasiones, se arrastran errores en los cálculos.
Las cuotas de participación se calculan teniendo en cuenta criterios subjetivos y circunstancias particulares de cada piso o local. Por ejemplo, la altura o la situación exterior en la que se encuentra el piso o local, y el uso que se le vaya a dar al servicio o al elemento común, por lo que no hay una forma única de calcular este coeficiente.
En cambio, para el cálculo de los coeficientes de propiedad se utilizan cuestiones técnicas sustentadas en criterios objetivos puramente arquitectónicos. Por lo tanto, la cantidad del coeficiente de propiedad y la cuota de participación puede que no coincidan.
Es importante tener clara la diferencia entre cuota de participación y Coeficiente de propiedad, ya que la primera sirve para determinar si tienes o no derecho a asistir a la Junta de propietarios, así como los votos para llegar a acuerdos.
En conclusión, un local comercial situado en un bajo, puede tener un elevado coeficiente de propiedad, pues tiene muchos metros en comparación con el resto de propietarios, pero, sin embargo, puede tener una cuota de participación muy baja, al no emplear el ascensor, portales, limpieza de escaleras, etc.
¿Es obligatorio pagar la comunidad por coeficiente de propiedad?, ¿o por cuota de participación?
Según el Artículo 9.1.e) de la LPH, el reparto de los gastos comunitarios se debe hacer en proporción a la cuota de participación fijada en el título, este mismo artículo también indica que es obligatorio para todos los propietarios contribuir, “a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
En él también se menciona que los vecinos pueden establecer otras formas tipos de reparto de los gastos comunitarios, si así se acuerda por unanimidad de todos los propietarios, y se recoge debidamente tanto en el Acta de la Junta, como en los Estatutos de la Comunidad de propietarios.
Como hemos visto se tiene la obligación de pagar los gastos de la comunidad, pero queremos informar que cada vecino también tiene el derecho a revisar las diferentes partidas de gastos de la comunidad y pedir que se compruebe si el coeficiente de participación en los gastos que se está aplicando es el correcto.
Diferencia entre gastos ordinarios y gastos extraordinarios de una comunidad de propietarios.
Dentro de los gastos ordinarios están incluidos aquellos que hacen referencia al mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes, como el seguro de la finca, el servicio de mantenimiento de ascensores, la antena de TV, la calefacción, el tejado, la fachada, la piscina, o los sueldos del portero del edificio, personal de limpieza o del jardinero, etc.
En una comunidad de vecinos, se consideran gastos extraordinarios los costes que no son previsibles, pero llegado el momento son necesarios o urgentes. Por ejemplo, los gastos que sea para dotar a la comunidad de un nuevo servicio, como la instalación de ascensores o la bajada a cota cero. O también, aquellos gastos extraordinarios que sean para adecuar al edificio a un cambio de normativa, como la inspección técnica del edificio, o la modernización o rehabilitación de ascensor.
Estos gastos, generalmente, suelen pagarse gracias a un fondo de reserva. Si este resulta insuficiente, la comunidad de propietarios deben aprobar una derrama, lo que implica un incremento temporal de la cuota de la comunidad. Este tipo de gastos requieren ser aprobados por los propietarios mediante una votación. Para aprobarlos, es necesario el voto de la mayoría de los propietarios, que a su vez, representan la mayoría de las cuotas de participación.
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ME GUSTA MUCHO SU INFORMACION Y ESTA BASTANTE CLARA.
PERO LLEVO BASTABTE IEMPO QUERINDO ACLARAR UNA DUDAD Y NO ENCUENTRO FORMA:
VIVO EN UNA COMUNIDAD DE VECINOS CON PISCINA , QUE LA FORMAN 269 FINCAS ENTRE VIVIENDAS, ENTREPLANTAS Y LOCALES
LA PISCINA DA PROBLEMA TODOS LOS AÑOS PORQUE NO SE HACEN BIEN LAS COSAS Y CADA AÑO TENEMOS QUE ABONAR UNA DERRAMA PARA SU ARREGLO Y CADA AÑO ES MAYOR LA DERRAMA,
SI LAS OBRAS NO SE HACEN BIEN, ¿TENGO DERECHO A ABONAR LA DERRAMA TODOS LOS AÑOS SI ESTAS ES PARA SOLUCIONAR EL MISMO PROBLEMA QUE EL AÑO ANTERIOR QUE SE HIZO MAL?
Buenos días Severiano, por desgracia, todos los propietarios están obligados a hacerse cargo de las derramas para mejoras en la comunidad. Pero es verdad que puede, mediante una junta, intentar que se cambie de proveedor para la reparación, si esta no es eficaz, o incluso plantear, buscar varias empresas y comparar distintas soluciones y presupuestos. Esto se ha de presentar al resto de vecinos en una junta para poder llegar a un consenso entre todos.
Muchas gracias por sus comentarios,
espero haberle ayudado,
un saludo
Buenos dias,
Si pueden por favor aclararme en que documento aparecirian las cuotas de participacion si estas fueran diferentes a los coeficientes de propiedad.
Muchas gracias
También quisiera saber, si una comunidad puede pedir un préstamo solo x vecinos, ya que el resto lo pueden adelantar sin problema. si hay impago por algún vecino, ¿el impago recaerá sobre toda la comunidad o sobre el vecino moroso?
un saludo
Soy nuevo en el edificio y pregunto: ¿ tengo derecho a pedir que los gastos ordinarios se calculen por coeficiente y no pagar igual todos los pisos si yo no utilizo ascensor, etc, ? El edicficio lleva 40 años funcionado así, pero así a mi no me interesa ni me conviene a nivel económico. Gracias
Buenos días Antonio, como propietario, tienes derecho a proponer en junta de vecinos que se lleve a cabo ese cambio en los estatutos. Lo único es que hay que llevarlo a votación, por lo que el resto de vecinos deberá de estar de acuerdo con la medida.
Espero haberte ayudado,
un saludo
En cuanto a la solicitud de un préstamo, este lo suele hacer la Comunidad como ente, y luego dentro de la misma cada vecino puede abonar lo que hayan pactado internamente. Lo mismo ocurre con los morosos, cuando hay un impago, es la comunidad la que ha de hacer frente al mismo ante el proveedor, pero internamente ha de conseguir que el moroso pague sus cuotas, pudiendo incluso acudir a la vía judicial para conseguir que el moroso se ponga al día.
Buenas tardes Raquel,
esta información queda reflejada en los estatutos de la comunidad. Puede solicitarlos al presidente o al administrador de la comunidad,
un saludo
Hola, en mi comunidad de vecinos somos 12, y pagamos todos por igual , como así lo decidimos al principio de crear la comunidad, pero ahora un vecino quiere por porcentajes, ya que tiene menos metros de vivienda. se podría modificar aunque solo sea un vecino
Hola Rocío buenas tardes. Esta modificación debe de hacerse mediante votación en junta de vecinos y el acuerdo debe de ser por mayoria absoluta, un saludo.
Hola somos un parking comunitario de dos plantas y todas las plazas pagan lo mismo durante 38 años, ahora un vecino quiere que se pague por coeficiente pues hay plazas más pequeñas y pagan lo mismo, se puede modificar el pago por el número de metros que tenga la plaza.
Saludos
Buenos días Miguel, se puede realizar cualquier modificación siempre que esta se apruebe por mayoría y en una juta de vecinos,
espero haberle ayudado,
un saludo
En mi comunidad hay 5 propiedades(2 de un mismo propietario).
Los estatutos recogen «gastos administración a partes iguales» sin embargo se reparte el gasto entre 4, yo no estoy de acuerdo .
Se viene aplicando hace más de un año y en el acta dónde se aprobó aprecio error pues dice que se aplicará al 25% acogiéndose a los estatutos, cuando estos dicen a partes iguales.
Buenos días. Soy propietaria de un piso, integrado en un inmueble ( propiedad horizontal ) Es necesario acometer obras en elementos comunes que son urgentes . Se podría realizar una operación de tesorería, o préstamo para acometerlas ? Tiene personalidad jurídica la comunidad? El Administrador manifiesta que carece de la misma. Es aplicable, la excepción establecida en otra norma , para préstamos y operaciones financieras que si reconoce en estos supuestos a la Comunidad de vecinos, cómo persona jurídica ? Muchas gracias
Buenos días Rocío,
la respuesta es si, la comunidad de propietarios constituida como tal, dispone de un Cif, por lo que si es una personalidad jurídica,
espero haberle ayudado,
un saludo
Buenos días Soledad, lo habitual es que se haga el reparto por coeficiente de propiedad, es decir, el reparto debería de hacerse entre 5. Si consta otra cosa en los estatutos es porque previamente se ha aprobado por unanimidad, ya que esto únicamente puede hacerse por voto unánime de todos los propietarios,
espero haberle ayudado,
un saludo
Hola buenos días, tengo una duda, desde hace años me están cobrando un importe de mi cuota de comunidad de mi casa, son unos 140 euros aprox., cuando compré el piso pequé de inexperiencia por lo que veo, hoy mirando las escrituras veo que me corresponde un 14% de cuota de participación y calculando ese 14% con el presupuesto de la comunidad me correspondería un importe de 98 euros aprox. Mi pregunta es si estoy haciendo bien los cálculos o hay que tener en cuenta otras variables a la hora de saber el importe que me corresponde de comunidad y ¿si podría reclamar el recalculo de dicho importe y si sería retroactivo?. Muchas gracias de antemano, un saludo.
Buenos días Alfredo, Efectivamente puede que se contemplen a parte otros gastos. Le recomiendo que consulte a ver si al resto de vecinos les pasa lo mismo. Tambien puede consultarlos con el administrador de la comunidad, pedirle un detalle de todos los conceptos que se incluyen en su factura. Espero haberle ayudado, Un saludo
buenas noches, compre un piso en el que somos 13 vecinos ,pagamos por coeficiente, pero el 1°piso no paga lo mismo que yo teniendo el mismo coeficiente porque el ascensor empieza en su piso y supuestamente no lo utiliza ,pero resulta que tiene trastero en el 5°piso con lo cual sube en ascensor ,podríamos reclamar que pague como los demás pisos,gracias
Hola buenos días.
Soy propietario de una plaza de garaje desde hace un año. En la comunidad de este garaje se paga por coeficiente y al comparar el coeficiente que se me tiene asignado para el pago con el que figura en el catastro hay bastante diferencia.
La pregunta es: Estoy obligado a pagar con arreglo a este coeficiente que según me ha comentado la administradora ha salido de unas mediciones que hizo una arquitecta para una reforma que se hizo hace poco en el garaje o puedo hacer que se me pasen los recibos con arreglo al coeficiente que figura en el catastro?
Gracias y un saludo.
Buenas noches, en la comunidad llevamos un par de años pagando una derrama para las obras, hoy al leer las recaudaciones del año me eh fijado, que el coeficiente de participación se lo han inventado todos los Drcha pagan igual, los Izq pagan igual pero menos, y los Centros pagan igual pero mas que el resto….
en los Drcha son 10 pisos de 3 tipos diferente o sea coeficiente diferente…
Donde puedo localizar el porcentaje de mis vecinos, el mio viene en la escritura pero para ver el resto??? Deberia preguntarle al administrador de fincas pero viendo lo que ha echo creo que no. Se lo dije y me contesto y como sabes que % tienen los demas …. pues llevo en este bloque desde que naci hace 44 años, se varios % de otros pisos pero me faltan algunos con vecinos nuevos y no quiero pedirles las escrituras Je je . Donde puedo saberlo
MUY BUENAS. SI PUDIERAN ACLARARME UNA DUDA. TENGO UN LOCAL EN PLANTA BAJA CALLE DE 32 M2 Y TAMBIEN UN PISO EN LA PRIMERA PLANTA DE 46 M2. EL COEFICIENTE DEL LOCAL ES DE 7,07% Y EL DEL PISO ES DE 4,7%. NO SE COMO HA ECHO EL CALCULO EL CONSTRUCTOR YA QUE EL LOCAL TIENE MAS COEFICIENTE QUE LOS PISOS Y TIENE MENOS METROS CUADRADOS. ANTES PAGABA 40 E DE COMUNIDAD LOCAL Y 55 E DE PISO. HAN CAMBIADO EN JUNTA Y AHORA MISMO PAGO 62,45 LOCAL Y 51,04 PISO. ME PARECE DEMASIADO LA SUBIDA. COMO SE CALCULA ESE COEFICIENTE? AL TENER MENOS METROS PORQUE PAGO MAS QUE NADIE? CUANDO HAYA UNA DERRAMA SERE EL QUE MAS PAGA. GRACIAS
Hola JM!
Gracias por escribirnos. Sobre el tema que mencionas hay que saber que el coeficiente de propiedad se establece considerando varios factores, no solo los metros cuadrados. Estos factores incluyen la ubicación, el uso del espacio (comercial en planta baja vs. residencial), y los servicios e instalaciones a los que se tiene acceso. El coeficiente de propiedad determina cuánto contribuyes a los gastos comunes, por lo que, aunque el local tenga menos metros cuadrados, puede tener un coeficiente mayor debido a su mayor valor y uso de servicios comunes.
¿Qué hacer?
1. Revisa los estatutos de la comunidad: Busca cómo se calcularon los coeficientes y verifica si hay algún error.
2. Consulta con el administrador de fincas: Pide una explicación detallada de cómo se determinaron los coeficientes.
3. Junta de propietarios: Si crees que hay un error, puedes proponer en una junta que se revise el cálculo de los coeficientes. Necesitarás el apoyo de otros propietarios.
Si después de todo esto sigues pensando que hay un error o injusticia, puedes consultar con un abogado especializado en comunidades de propietarios para que te asesore sobre los pasos legales a seguir.
Espero que esta explicación te haya sido de ayuda.
Hola Miguel Ángel. Entiendo tu preocupación sobre cómo se están repartiendo las derramas en tu comunidad de vecinos. Aquí te explico cómo puedes encontrar el coeficiente de participación de tus vecinos y aclarar tus dudas.
El coeficiente de participación determina cuánto debe contribuir cada propietario a los gastos comunes y se basa en factores como la superficie y la ubicación del piso.
Para encontrar esta información, puedes:
1- Consultar tu escritura de propiedad: Ahí aparece tu coeficiente de participación.
2- Solicitar el Título Constitutivo: Este documento está registrado en el Registro de la Propiedad y contiene los coeficientes de todos los pisos.
3- Revisar los Estatutos de la Comunidad: Estos también pueden incluir los coeficientes de participación.
4- Consultar el Libro de Actas de la Comunidad: Este libro debe estar disponible para todos los propietarios y puede incluir esta información.
Si desconfías del administrador de fincas, puedes solicitar directamente una copia del Título Constitutivo en el Registro de la Propiedad. También puedes llevar el asunto a la junta de propietarios para verificar y, si es necesario, corregir la distribución de los coeficientes.
Espero haberte ayudado.
Hola Gemino, gracias por tu consulta sobre la discrepancia entre el coeficiente de participación que te han asignado para pagar los gastos del garaje y el que figura en el catastro.
El coeficiente de participación que se utiliza para repartir los gastos comunes en la comunidad se establece en el Título Constitutivo de la Comunidad y puede basarse en diversos factores, como la superficie y ubicación de la plaza de garaje. Este es el coeficiente que debes usar para pagar los gastos comunes, no el del catastro, que se utiliza para la valoración fiscal y el cálculo de impuestos.
Si los coeficientes fueron modificados tras una reforma reciente, estos cambios deben haberse aprobado en una junta de propietarios y estar reflejados en una modificación del Título Constitutivo, registrada en el Registro de la Propiedad.
Te recomiendo que solicites a la administradora de fincas la documentación que justifica el cambio de coeficientes, incluyendo las actas de la junta y las mediciones realizadas por la arquitecta. Verifica que el cambio esté correctamente inscrito en el Registro de la Propiedad y, si consideras que no se ha hecho de manera correcta, consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal.
Espero que esta información te sea de ayuda.
Hola Begoña.
Entiendo tu preocupación sobre la distribución de los gastos del ascensor en tu comunidad. El coeficiente de participación determina cuánto debe contribuir cada propietario a los gastos comunes, incluidos los del ascensor. A veces, los vecinos de plantas bajas o entreplantas pueden estar exentos del pago del ascensor si no tienen acceso directo. Sin embargo, en tu caso, el vecino del primer piso utiliza el ascensor para acceder a su trastero en el quinto piso, por lo que debería contribuir a los gastos.
Te recomiendo revisar los estatutos de la comunidad y el Título Constitutivo para ver si hay alguna cláusula que excluya al primer piso del pago del ascensor. Si no encuentras ninguna exclusión específica, plantea la situación en una junta de propietarios y propone una votación para revisar y modificar la distribución de los gastos del ascensor. Reúne evidencias de que el vecino utiliza el ascensor y documenta las reuniones y decisiones tomadas. Si la comunidad no toma medidas, consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal.
Espero que esta información te sea de ayuda.