¿Sabes cuál es la forma correcta de realizar el cálculo de los gastos de una comunidad de propietarios?, ¿tu comunidad está realizando correctamente el reparto de los gastos comunitarios?, o si, por el contrario, estás pagando de más.
En este artículo te presentamos un ejemplo práctico del cálculo de la cuota de participación en una comunidad de vecinos, como nunca antes te lo había explicado ¿Quieres saber si pagas de más? Sigue leyendo.
En el apartado b) del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, indica que … “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la Comunidad. (…) sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.»
Pero esta no es la única manera de repartir los gastos comunes en una comunidad de propietarios. En este artículo explicamos con un ejemplo numérico las distintas maneras de repartir los gastos de un edificio comunitario.
Antes de empezar con los cálculos hay que tener claros algunos conceptos, como por ejemplo, la diferencia entre Cuotas de participación de los propietarios y Coeficientes de participación, entre otros.
Diferencia entre Cuota de participación y Coeficiente de propiedad
Según el artículo 5 de LPH, a la hora de calcular las Cuotas de participación de los propietarios se atribuirá un porcentaje en relación con el total del valor del inmueble, el coeficiente de propiedad, su emplazamiento, situación y la utilización que se presume que va a tener de los elementos comunes.
Por el contrario, para la definición del coeficiente de propiedad se tienen en cuenta criterios objetivos y técnicos de constitución de obra nueva. Su cálculo se realiza según la superficie útil de su piso o local con relación a la superficie total del inmueble, por lo que son invariables y deben fijarse en el Título Constitutivo del Edificio.
Es obligatorio que ambos conceptos estén delimitados en la escritura Pública de Compraventa del piso o local, Cuota de Participación y Coeficiente de Propiedad.
Si quieres saber más acerca de estos conceptos puedes consultar el siguiente artículo, Diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad
¿Quién está obligado a pagar los gastos de la comunidad?
El artículo 9.1 e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario está obligado a contribuir con los gastos generales de la comunidad. Dicha contribución se hará arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, para el adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En conclusión, aunque el piso o local esté alquilado y en el contrato de arrendamiento se haya pactado que los gastos de la comunidad son a cargo del inquilino, el propietario del inmueble es el que legalmente tiene la obligación de hacer frente al pago.
Reparto de gastos según el coeficiente o cuota de participación
Los gastos de la comunidad se reparten, por defecto, según la cuota de participación que cada piso o local tenga asignada en la escritura, salvo que en el título constitutivo se haya hecho constar otra cosa, inicialmente, por el dueño del edificio al constituir la comunidad de propietarios, siendo propietario único.
¿Se puede impugnar la manera de hacer el reparto de gastos en la comunidad?, ¿se puede modificar el título constitutivo?
Como ya se ha comentado en este artículo, sí, se puede cambiar el porcentaje de participación en los gastos, si así lo deciden posteriormente los propietarios por unanimidad, a esto se refiere lo “especialmente establecido” del artículo 9 de la LPH.
Por mucho tiempo que haya pasado desde la constitución de la comunidad de vecinos. Los propietarios pueden acordar, que la participación en los gastos comunes se haga de una forma distinta a la prevista en el título constitutivo de la comunidad o escritura de constitución de la comunidad, y en los Estatutos de la comunidad.
Para modificarlo hay que seguir un proceso.
- En primer lugar, incluir el acuerdo en el Orden del día de la Junta de vecinos para su aprobación mediante votación, y la obtención de la mayoría necesaria (unanimidad).
- Posteriormente, el nuevo acuerdo sobre el cambio de la cuota de participación en los gastos debe quedar definida en los estatutos de la comunidad de vecinos, e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Así pueda vincular a terceros que integren la comunidad posteriormente, ya que queda elevado a Escritura Pública.
Una vez acordado el modo de reparto de los distintos gastos, aunque los propietarios del edificio no utilicen, tengan deficiencias o renuncien a los mismos, tienen la obligación de abonar los gastos de los servicios.
Tipos de gastos en una comunidad de propietarios
Antes de proceder con las distintas formas de repartir los gastos de la comunidad de propietarios nos gustaría que quedarán claros los tipos de gastos existentes en una comunidad de propietarios.
Gastos ordinarios: Aquellos gastos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y no susceptibles de individualización, corresponderían a los gastos relacionados con la conservación (seguros, limpieza, mantenimiento del ascensor, piscinas, etc) y la reparación de aquellos elementos comunes que necesiten arreglos (azoteas, bajantes, ascensores, jardines, etc).
Gastos extraordinarios: Son gastos no periódicos cuyo importe excede de la cantidad prevista en los presupuestos para gastos y reparaciones comunes. Este tipo de gastos siempre se aprobarán en Junta de Propietarios y son obligatorios para todos los vecinos, salvo que se acuerde lo contrario. La junta de vecinos es la encargada de decidir y aprobarlos. Por ejemplo: instalación de un ascensor, obras, etc.
Ejemplo de cómo repartir los gastos en una comunidad de propietarios
El reparto de cuotas y gastos en una Comunidad de Propietarios suele ser origen de numerosos debates y conflictos. A continuación observemos un ejemplo de cómo se reparten los gastos en una comunidad de vecinos.
Supongamos que vives en un edificio en Valencia, de 3 pisos, un ático y un local comercial. Los gastos que tiene anualmente son los siguientes:
La siguiente tabla, es un ejemplo de la mensualidad que pagaría cada dueño, en caso de que se repartieran de una única forma todos los gastos, ¿cuál consideras que es el mejor?
La ley contempla que las comunidades de propietarios pueden acordar maneras distintas de calcular cada gasto. Por ejemplo: La limpieza del edificio se pueden pagar a partes iguales y los gastos de luz conforme a las cuotas de participación.
La comunidad de vecinos que nos ha servido para realizar este ejemplo ha acorado realizar este tipo de reparto de gastos más justo para todos los propietarios, apoyándose en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual establece que no existe un único criterio de reparto. Este modo de proceder es el más justo, no obstante, suele ser difícil de establecer, ya que entre los vecinos suele haber ciertas discrepancias.
En general, los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de esta comunidad se distribuirán entre los propietarios con base en lo acordado y plasmado en los propios estatutos de la Comunidad de Propietarios.
En este ejemplo hemos querido plasmar un ejemplo del reparto de los gastos. Esta comunidad de copropietarios acordaron por unanimidad efectuar un tipo de reparto para cada grupo de gastos.
Cuota de participación 1:
En este grupo de gastos se incluyen aquellos que considerados como gastos generales del inmueble, es decir, aquellos que deben ser satisfechos por TODOS los copropietarios, incluidos pisos, plazas de aparcamiento, locales, etc.
En este ejemplo, únicamente se ha contemplado el seguro a todo riesgo del edificio (800€/año), el cual incluye cualquier reparación de las bajantes generales y fachada, por ello se hace partícipe al local comercial, ya que comparte dichas instalaciones con el edificio.
Cuota de participación 2:
En esta cuota se incluyen los gastos de mantenimiento del ascensor (1.306,80 €/año), la limpieza de la escalera (900 €/año) y la luz (624 €/año).
En este caso, el local comercial, no participa en el abono de estos gastos por acuerdo unánime de los vecinos. Se acordó así al tener un acceso independiente al local y no tener acceso al ascensor, ni aportar ningún beneficio, ni incremento de valor para este inmueble.
Cuota lineal o lineal:
Aquí se contemplan aquellos gastos que afectan por igual a todos los propietarios, como son, la piscina (2.400 €/año), los honorarios del administrador (1.260 €/año) y la factura del agua (240 €/año).
Como podemos ver en el ejemplo de esta comunidad de copropietarios, el local comercial ha sido incluido para repartir es porque así lo solicitó y se aprobó en junta de vecinos.
En conclusión, el total que debe pagar cada puerta al mes quedaría de la siguiente forma:
El ejemplo que hoy hemos visto no es la única forma de realizar el reparto de gastos, es una manera de como podría hacerse. Realmente no existe una única forma correcta de efectuar el cálculo del reparto de los gastos de una comunidad de propietarios, por lo tanto, los copropietarios deberán llegar a un consenso buscando siempre el bien común y lo más beneficioso para todos los vecinos.
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