Este artículo se ha creado con la finalidad de que sea una Guía completa que ayude a entender la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que, además de explicar cada unos de los artículos, así como los términos y tecnicismos clave que cada propietario debería conocer.
Marco jurídico de una comunidad de propietarios
Los estatutos de la comunidad de vecinos, son el resultado de combinar el Código Civil y la Ley 49/1960, y los reglamentos internos de cada comunidad, proporcionando las reglas claras y justas que todos los miembros deben respetar y cumplir, una estructura jurídica que proporciona un marco sólido y efectivo para la convivencia armónica y el uso equitativo de los espacios comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), incorporada en la Ley 49/1960, es el marco legal que guía y regula la vida en comunidades de propietarios, estableciendo derechos y obligaciones para cada propietario de una vivienda o local dentro de una propiedad colectiva.
Este marco legal se articula con claridad y concisión en el artículo 396 del Código Civil, definiendo la propiedad horizontal de la siguiente manera: «La propiedad separada de los distintos pisos o locales de un edificio, o partes de ellos que pueden ser utilizados de forma independiente, ya que tienen acceso propio a un elemento común del edificio o a la vía pública, viene acompañada de un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, esenciales para su adecuado uso y disfrute.»
Términos y tecnicismos de la LPH
Propiedad horizontal: Se refiere al régimen de propiedad por pisos o locales en un edificio, donde coexisten propiedades privativas y elementos comunes. (Artículo 396)
Comunidad de bienes: Es la modalidad en la que se basa la propiedad horizontal, donde los propietarios comparten la titularidad de los elementos comunes. (Artículo 396)
Propiedad privativa o singular: Los elementos privativos se refieren al espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, como los pisos o locales, cuyo uso y disfrute son privativos para sus propietarios. (Artículo 396)
Elementos comunes: Son las partes del edificio, terreno o instalaciones que son de uso y disfrute común para todos los propietarios. (Artículo 396)
Derechos de tanteo y retracto: Son derechos que permiten a los copropietarios igualar o adquirir la propiedad de un piso o local en caso de venta. Sin embargo, estos derechos han sido eliminados en la Ley de Propiedad Horizontal. (Artículo 396)
Proindiviso: El proindiviso es un término que se utiliza para describir la situación en la que un departamento tiene varios propietarios. En este caso, cada propietario tiene una parte (medida en porcentaje) del mismo bien. Esto significa que, aunque no se pueda dividir físicamente el departamento, cada propietario tiene una porción definida de la propiedad.
Junta de propietarios: La Junta es un órgano rector colectivo compuesto por todos los titulares de los elementos privativos, y tiene como cometido la adopción de acuerdos válidos para la comunidad de propietarios. La Junta debe reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. La Ley de Propiedad Horizontal confía el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el Administrador.
Título constitutivo: El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describe el inmueble en su conjunto, así como cada uno de los pisos o locales de forma individual. En este título se establecen las características y detalles de cada piso o local, como su extensión, linderos, planta en la que se encuentra y los anejos que pueda tener, como garaje, buhardilla o sótano.
Además, en el título constitutivo se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, la cual se determina tomando en cuenta la superficie útil de cada elemento privativo en relación con el total del inmueble, su ubicación y el uso que se prevea que se hará de los servicios o elementos comunes.
Estatutos: El título constitutivo puede contener reglas de constitución y ejercicio del derecho, así como disposiciones relacionadas con el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. Estas disposiciones forman un estatuto privativo que regula aspectos específicos de la comunidad de propietarios. Los estatutos pueden ser modificados, pero deben cumplir con los mismos requisitos que se establecen para su constitución. Es importante destacar que los estatutos solo serán vinculantes para los propietarios si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad.
Artículos de la Ley de propiedad horizontal (LPH)
A continuación, vamos a desarrollar algunos de los principales artículos que componen la LPH:
Artículo 1: Componentes de la Propiedad Horizontal
El primer artículo de la LPH define con exactitud qué es ser propietario de un departamento (o local) en un sistema de propiedad horizontal. Este artículo aclara que todos los departamentos, independientemente de si tienen salida al exterior o al zaguán, son iguales a efectos de la ley. Un punto a tener en cuenta es que, según esta ley, todos los propietarios deben contribuir a los gastos de la comunidad, como la limpieza del zaguán, aunque no lo utilicen directamente.
Artículo 2: Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal
El Artículo 2 de la LPH establece que esta ley se aplica a todas las comunidades de propietarios que están organizadas como una propiedad horizontal, incluso si no están legalmente constituidas como tal. Por lo tanto, en caso de una disputa en la comunidad de propietarios, la LPH se aplicaría independientemente de si existe una junta de constitución o no.
Artículo 3: Propiedad, copropiedad y cuota de participación
El Artículo 3 introduce el concepto de ‘copropiedad’. Cuando se adquiere una propiedad en un sistema de propiedad horizontal, no solo se adquiere el departamento, sino también una copropiedad de las zonas comunes. Se establece una cuota de participación, que puede variar de un departamento a otro, y esta cuota se utiliza para determinar la parte de los gastos de la comunidad que cada propietario debe cubrir.
Artículo 4: Departamentos en multipropiedad o proindiviso
El Artículo 4 aborda la cuestión de los departamentos en multipropiedad o proindiviso. Esta norma establece que no se pueden realizar divisiones legales dentro de los departamentos, aunque haya múltiples propietarios. En otras palabras, aunque internamente los propietarios puedan acordar la división del departamento, a efectos legales, sigue siendo una única propiedad
Artículo 5: Título constitutivo de la propiedad por pisos.
El Artículo 5 establece las directrices para el título constitutivo de la propiedad. Este título debe describir el inmueble completo y cada piso o local individualmente, asignándoles un número. Se establece la cuota de participación de cada propiedad basada en varios factores como superficie, ubicación y uso esperado de servicios comunes. El título también puede contener reglas adicionales sobre el uso y administración del edificio.
Artículo 6: Establecimiento de normas de convivencia y uso de servicios en propiedades horizontales
La Ley de Propiedad Horizontal de España permite a los propietarios establecer normas de convivencia y uso de servicios y áreas comunes, respetando los límites legales y estatutarios. Estas normas son vinculantes para todos los titulares hasta que se modifiquen siguiendo el proceso establecido para acuerdos administrativos.
Artículo 7: Normativas sobre modificaciones en propiedades y actividades prohibidas en comunidades de propietarios
Permite a los propietarios modificar sus propiedades sin comprometer la seguridad o estructura del edificio, ni perjudicar a otros propietarios. No se permiten alteraciones en otras partes del edificio. Se prohíben actividades dañosas o que violen las normas generales de convivencia. Si un propietario persiste en conductas prohibidas, el presidente de la comunidad puede tomar acciones legales. En caso de incumplimiento, el infractor puede perder el derecho a utilizar su propiedad hasta por tres años.
Artículo 10: Obligaciones y responsabilidad desde los propietarios en la conservación y modificación de inmuebles
El artículo establece que ciertas obras y actuaciones son obligatorias y no requieren el acuerdo previo de la Junta de Propietarios, ya sean impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas por los propietarios. Estas incluyen:
a) Trabajos y obras necesarios para el mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo aquellos para satisfacer requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
b) Obras para garantizar la accesibilidad universal, especialmente para propietarios con personas discapacitadas o mayores de 70 años en su vivienda.
c) Ocupación de elementos comunes durante el tiempo que duren las obras mencionadas.
d) Construcción de nuevas plantas y otras alteraciones de la estructura del edificio debido a una rehabilitación o renovación urbana.
e) Divisiones o modificaciones de los pisos o locales cuando sean posibles debido a un proceso de rehabilitación o renovación urbana.
Las actuaciones mencionadas anteriormente son consideradas necesarias y obligatorias, y serán costeadas por los propietarios de la comunidad. Los propietarios que se opongan o retrasen estas obras serán responsables de las sanciones impuestas por la autoridad competente. Ciertas acciones requerirán autorización administrativa, incluyendo la constitución y modificación del complejo inmobiliario y ciertas divisiones o modificaciones de los pisos o locales cuando sean aprobadas por una mayoría de los propietarios.
Artículo 13: Órganos de gobierno y procedimientos de nombramiento en comunidades de propietarios
Este artículo describe los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios, que incluyen la Junta de propietarios, el presidente, los vicepresidentes (si los hay), el secretario y el administrador. Los estatutos de la comunidad o un acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios pueden establecer otros órganos de gobierno, siempre que no interfieran con las funciones y responsabilidades de los mencionados. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, los nombramientos para los órganos de gobierno se hacen por un año. Los designados pueden ser removidos de su cargo antes de la expiración de su mandato por acuerdo de la Junta de propietarios. En edificios con cuatro o menos propietarios, se podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Artículo 14: Responsabilidades y autoridad de la junta de propietarios en una comunidad
En este artículo se detalla las responsabilidades de la Junta de propietarios.
Estas incluyen:
- Nombrar y remover a las personas que ocupan los cargos de gobierno,
- Resolver reclamaciones contra la actuación de estos individuos,
- Aprobar el plan de gastos e ingresos,
- Aprobar presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación (tanto ordinarias como extraordinarias),
- Aprobar o reformar los estatutos y las normas de régimen interior,
- Tomar decisiones sobre asuntos de interés general para la comunidad.
Artículo 15: Responsabilidades de la junta de propietarios en la comunidad
La Junta de propietarios tiene la responsabilidad de nombrar y destituir a los cargos de gobierno, resolver reclamaciones, aprobar el plan de gastos e ingresos, presupuestos y obras de reparación, reformar los estatutos y tomar decisiones sobre asuntos de interés general para la comunidad. Si deseas profundizar más, en nuestro artículo órganos de gobierno de una comunidad de propietarios, sus obligaciones y deberes, cómo se eligen, etc. encontrarás todo lo que necesitas saber.
Artículo 16: Convocatoria y reuniones de la junta de propietarios según la normativa comunitaria
Las convocatorias a las juntas las hace el presidente, y deben incluir los temas a tratar, el lugar, la fecha y la hora. También se debe informar a los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad y recordarles la posibilidad de perder el derecho a voto.
En este artículo también se establece que la Junta de propietarios debe reunirse al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas, y cuando:
- lo considere necesario el presidente,
- un cuarto de los propietarios,
- o un grupo que represente al menos el 25% de las cuotas de participación.
Si no se alcanza el quórum necesario en la primera convocatoria, se realizará una segunda convocatoria sin restricciones de quórum. Para las juntas ordinarias, las citaciones deben realizarse con al menos seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la mayor antelación posible.
Artículo 17: Regulaciones y procedimientos para la toma de decisiones en la junta de propietarios
En este artículo se explican las reglas que rigen los acuerdos de la Junta de Propietarios.
Se pueden resumir como sigue:
- La instalación de infraestructuras comunes para telecomunicaciones o energías renovables puede ser acordada por un tercio de los propietarios. Los costos no pueden ser repercutidos a los propietarios que no votaron a favor, a menos que soliciten acceso más tarde.
- Obras para la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores necesitan la aprobación de la mayoría de los propietarios. La comunidad es responsable de los gastos. La realización de obras para la mejora de la eficiencia energética requiere una mayoría simple, siempre que el costo no exceda 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- El establecimiento o supresión de servicios comunes como portería o vigilancia requiere la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios. Lo mismo se aplica al arrendamiento de elementos comunes o la instalación de equipos para mejorar la eficiencia energética o hídrica.
- Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones o servicios que no sean necesarios para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Si se acuerdan innovaciones o mejoras, los disidentes no están obligados a pagar a menos que quieran participar en las ventajas de la innovación.
- La instalación de un punto de recarga para vehículos eléctricos en una plaza de garaje individual solo requiere la notificación previa a la comunidad. El costo es asumido por el interesado.
- Los acuerdos que no estén regulados expresamente en este artículo y que modifiquen las reglas de la comunidad requieren la unanimidad de los propietarios.
- Para la validez de otros acuerdos, se necesita el voto de la mayoría de los propietarios.
- Salvo en ciertos casos, los costos de los servicios pueden ser repercutidos a los propietarios que no hayan votado en contra.
- Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
- En caso de discrepancia sobre las obras a realizar, resolverá la Junta de propietarios.
- Las derramas para el pago de mejoras serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades.
- Limitar o condicionar el ejercicio de una actividad, o establecer cuotas especiales de gastos, requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Artículo 18: Impugnación de acuerdos en la junta de propietarios
Este artículo establece los casos en los que los acuerdos de la Junta de Propietarios pueden ser impugnados, incluyendo cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, perjudiciales para los intereses de la comunidad o causen un grave perjuicio a un propietario sin obligación de soportarlo. Los propietarios que hayan salvado su voto, los ausentes y aquellos privados indebidamente de su derecho de voto están legitimados para impugnar los acuerdos.
Sin embargo, los propietarios deben estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad o realizar una consignación judicial previa. Se establece un plazo de caducidad de tres meses para la impugnación, aunque para actos contrarios a la ley o a los estatutos el plazo es de un año. La impugnación no suspende la ejecución de los acuerdos, a menos que el juez lo disponga como medida cautelar.
Artículo 19: Registro de actas y documentación en la junta de propietarios
Este artículo establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios deben ser registrados en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad. El acta de cada reunión debe incluir la fecha, el lugar, el autor de la convocatoria, el carácter de la reunión, la lista de asistentes y sus cargos, el orden del día y los acuerdos adoptados, indicando los votos a favor y en contra.
El acta debe ser firmada por el presidente y el secretario, y se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido. Los defectos o errores del acta pueden ser subsanados antes de la siguiente reunión de la Junta, que deberá ratificar la subsanación. El secretario debe custodiar los libros de actas y conservar la documentación relevante de la comunidad por un período de cinco años.
Las actas de las juntas de propietarios son una herramienta fundamental, y obligatoria por ley, en la cual se reflejan las decisiones que se toman en las reuniones y que quede constancia de las mismas de forma oficial. En este post encontrarás las respuestas a muchas de las dudas que surgen al respecto y modelos de actas de Junta de Propietarios
Artículo 20: Responsabilidades del administrador en la comunidad de propietarios
Este artículo detalla las responsabilidades del administrador de la comunidad. Estas incluyen velar por el buen régimen de la casa, preparar el plan de gastos previsibles, atender a la conservación y reparaciones necesarias, ejecutar los acuerdos de la Junta, actuar como secretario y custodiar la documentación de la comunidad. El administrador también puede desempeñar otras atribuciones otorgadas por la Junta.
Artículo 21: Medidas para el impago de gastos comunes y recuperación de deudas en la comunidad
El artículo veintiuno aborda el impago de los gastos comunes en la comunidad de propietarios.
Se permite a la junta de propietarios tomar medidas disuasorias contra la morosidad, como establecer intereses superiores al interés legal y privar temporalmente del uso de servicios o instalaciones.
Se menciona el proceso monitorio especial para reclamar las deudas y la posibilidad de recurrir a la mediación o arbitraje. También se indica que se pueden cobrar honorarios profesionales al deudor en caso de utilizar servicios legales para la reclamación.
En el siguiente post te explicamos qué medidas tomar contra los vecinos morosos, y cuáles los pasos a seguir para proceder correctamente ante esta situación ¿Qué hacer con los vecinos morosos?
Artículo 22: Responsabilidad de la comunidad de propietarios ante deudas
Este artículo establece que la comunidad de propietarios es responsable de sus deudas frente a terceros y puede ser requerida de pago por los acreedores. En caso de impago, los acreedores pueden dirigirse individualmente contra cada propietario para reclamar la parte proporcional de la deuda no satisfecha. Sin embargo, cualquier propietario que demuestre estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas puede oponerse a la ejecución. Si el deudor paga en el momento del requerimiento, será responsable de las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 23: Causas de extinción del régimen de propiedad horizontal
Este artículo establece las dos causas principales de extinción del régimen de propiedad horizontal. La primera causa es la destrucción total del edificio, a menos que exista un acuerdo en contrario. Se considera que la destrucción ha ocurrido cuando el costo de la reconstrucción excede el cincuenta por ciento del valor de la finca, a menos que ese exceso esté cubierto por un seguro. La segunda causa de extinción es la conversión de la propiedad horizontal en propiedad o copropiedad ordinarias.
Artículo 24: Régimen especial de propiedad en complejos inmobiliarios privados
El artículo veinticuatro establece el régimen especial de propiedad para complejos inmobiliarios privados. Estos complejos pueden constituirse como una sola comunidad de propietarios o como una agrupación de comunidades. Se establecen las competencias y requisitos para cada forma jurídica. En caso de no adoptar ninguna de estas formas, se aplican las disposiciones de la Ley con especialidades.
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